Abusi edilizi a Roma 

ABUSI EDILIZI A ROMA

sanatoria degli abusi edilizi a roma

ABUSI EDILIZI: condoni, sanatorie, norma, catastali, sanzione e costi

Abusi edilizi o difformità urbanistiche e catastali: quali sono le principali tipologie e le relative sanatorie e condoni. Qual è la normativa di riferimento, dopo quando si prescrivono e quali sono i costi e le sanzioni.

Le circostanze che portano a modificare la natura o la disposizione edilizia sono sempre determinate dalle esigenze del momento. Non sempre però ci si preoccupa di richiedere i giusti permessi al Comune.

come sanare un abuso edilizio a Roma

Chi compie un abuso non ha la percezione del problema, in genere si accorge di averlo sottovalutato solamente in funzione di un’imminente compravendita o di qualsiasi atto di trasferimento di diritti che implica la conformità urbanistica e catastale.

In altre occasioni le difformità edilizie le ereditiamo inconsapevoli del problema, frutto di una gestione superficiale delle vecchie generazioni. In entrambi i casi ciò che ne deriva può mettere in serio rischio il buon fine di una compravendita con la conseguenza di saltare un rogito.

Nella maggior parte dei casi la parte acquirente dopo aver firmato il compromesso attende l’erogazione del mutuo, le condizioni necessarie al buon fine della pratica sono che il perito della banca al momento del sopralluogo riscontri la conformità catastale e urbanistica.

La cosa più importante dopo aver commesso o ereditato un abuso è come sanarlo. 

Nella guida chiariremo tutti gli aspetti riguardate gli abusi edilizi a Roma. Ma prima di entrare nel dettaglio occorre fare chiarezza sulla terminologia:

Cos’è un abuso edilizio: illecito penale che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire (o licenza o concessione), senza autorizzazione o comunicazione al comune. Non importa che abbiate realizzato un condominio abusivo o un bagno, resta sempre un reato penale.

Non vi preoccupate, molte difformità possono essere sanate, cioè regolarizzate convertendo il reato penale in una sanzione pecuniaria.

Qual è la differenza tra abuso e difformità? Nessuna. O meglio, l’illecito in termini tecnici è definito difformità, mentre al bar è chiamato abuso.

Catasto e urbanistica. Quali sono le differenze?

Negli ultimi anni, specialmente in sede di compravendita, sentiamo parlare di conformità urbanistica e catastale dell’immobile (appartamento, casa, villa, garage, cantina etc.) rispetto agli atti urbanistici e catastali depositati.

Difatti, un immobile, per essere conforme deve essere “regolare” sia al “Comune“, sia all’Agenzia delle Entrate.

I dati (superfici, rendita, vani, indirizzo etc.)  forniti all’agenzia delle Entrate, in particolare al catasto, e la planimetria depositata,  devono essere rispondenti allo stato di fatto in cui si trova l’immobile.

Questo ai soli fini fiscali. Solo per le tasse. Non è probatorio (nulla che non risulti al catasto può dare origine a diritti sugli immobili) e non legittima dal punto di vista urbanistico:

non è detto che ciò che è presente nella planimetria catastale, è stato concesso dal Comune

Nella gerarchia delle conformità, il catasto ha meno rilevanza dell’urbanistica.

Altra questione è la conformità urbanistica. I progetti (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, condono, SCIA, DIA, CILA etc.) vengono depositati al Comune e archiviati.

Sono quest’ultimi a rendere il bene, o parte, abusivo o conforme.

Approfondimenti sulla conformità

Altra confusione è dettata dalla differenza tra condono e sanatoria, cerchiamo di chiarire:

Qual è la differenza tra condono e sanatoria?

La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell’85, n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

Nell’ ‘85 potevano essere oggetto di condono tutte le opere irregolari ultimate entro il 1° ottobre 1983. Erano escluse dal condono (opere non condonabili) le opere eseguite su aree già vincolate prima della realizzazione dell’opera e sottoposte a vincoli speciali di carattere permanente (in materia di difesa delle coste, di sicurezza militare, di sicurezza interna od altri) che comportassero inedificabilità dell’area stessa.

Nel ‘94 potevano essere condonate soltanto le opere abusive – ultimate entro il 31 dicembre 1993 – che non avevano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% del volume, oppure un ampliamento superiore a 750 metri cubi e le nuove costruzioni di dimensioni non superiori a 750 metri cubi.

Il condono del 2003 era simile a quello del ’94 con ulteriori restrizioni.

In definitiva, a oggi, non è possibile chiedere alcun condono edilizio. Molti condoni passati non sono ancora conclusi, quindi in corso di definizione. 

Quali potrebbero essere le difformità e le soluzioni?

Esistono diversi tipi di difformità, indicate nel testo unico dell’edilizia (DPR 380/01), gravi e meno rilevanti che non permettono il rilascio della conformità:

• Edificio abusivo (abuso totale): quando non esiste alcun titolo abilitativo (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, licenza edilizia, concessione edilizia o permesso a costruire) oppure lo stabile è costruito in maniera completamente diversa rispetto agli elaborati del permesso (differenze tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione). In questo caso un Permesso di Costruire in Sanatoria può sanare la situazione. ATTENZIONE!!! Non sempre è possibile sanare gli abusi edilizi a Roma. Per verificarlo occorre visionare lo strumento urbanistico comunale. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico. Altrimenti bisogna DEMOLIRE il manufatto.
• Abusi sostanziali: difformità che determinano una sostanziale differenza quali-quantitativa con il progetto autorizzato. Sono variazioni sostanziali il cambiamento di destinazione d’uso, l’aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica. E’ possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.

Per questi due abusi, deve anche essere richiesta la sanatoria strutturale al genio civile.

• Abusi minori (difformità parziale) ad esempio piccole modifiche interne: ossia quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione. In questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria, per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc.

Per quanto riguarda alcune città (specialmente le più grosse), esistono altri tipi di provvedimenti, che comportano il semplice deposito dello stato di fatto, in cui si trova l’immobile. Esistono, inoltre, una lista di “piccoli abusi” (difformità non rilevanti), che non necessitano della sanatoria.

Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutti gli abusi edilizi a Roma si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.