Accorpamento o fusione di due appartamenti a Roma

Benvenuti cari lettori, oggi andiamo a trattare un argomento molto interessante che riguarda tutti i possessori di due unità immobiliari confinanti o attigue. Parleremo di accorpamento o fusione di due appartamenti a Roma in un’unica proprietà immobiliare tratteremo un esempio di come fondere due immobili autonomi in un unico immobile con propria autonomia urbanistica e catastale.

Prima di entrare nel dettaglio, di seguito vi illustriamo un caso di fusione urbanistica realizzata con CILA – Comunicazione inizio lavori asseverata:

In questa immagine sono raffigurati gli appartamenti prima e dopo i lavori per l’accorpamento o fusione di due appartamenti a Roma .

Per richiedere la fusione esistono diverse pratiche e occorre capire preventivamente quale bisogna istruire. In questa immagine si nota che il muro divisorio, che dovrà essere abbattuto, non è portante ma è un tramezzo divisorio quindi basterà presentare una semplice CILA al suet di Roma.

Le opere in questione grazie al decreto sblocca italia rientrano nella manutenzione straordinaria e dunque effettuabile con una comunicazione. Se diversamente il muro divisorio è portante non basterà presentare una CILA ma sarà necessario una SCIA in alternativa al Permesso di Costruire.

Che cos’è la CILA a Roma?

La CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) è un’autorizzazione, rilasciata dal Comune di Roma, ad iniziare i lavori di manutenzione straordinaria purché non riguardino parti strutturali dell’edificio o che vadano a modificare i prospetti.

Nel caso dell’accorpamento o fusione di due appartamenti a Roma il tecnico, accreditato nel SUET di Roma, dovrà compilare la CILA telematicamente nel portale e allegare l’elaborato grafico completo di inquadramento urbanistico e catastale, ante operam (stato dell’immobile legittimato prima dei lavori), e post operam (stato dell’immobile a seguito delle opere realizzate, salvo varianti in corso d’opera).

Che cos’è la SCIA alternativa al permesso di costruire?

La SCIA alt. al P.d.C. è un titolo urbanistico superiore alla CILA, in quanto autorizza la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria ricadenti nella sezione “pesante” ovvero se incidono su parti strutturali o prospetti dell’edificio.

A differenza della CILA, si presenta ancora ad oggi per via cartacea previo consulto con i tecnici municipali. Nel nostro caso, come detto precedentemente, viene utilizzata se il muro, confinante tra le due unità, è portante.

Requisiti degli immobili per accorpamento o fusione di due appartamenti a Roma

La prima cosa da verificare è la preesistenza urbanistica, ovvero il titolo autorizzativo che ha legittimato la costruzione del fabbricato. Valgono come preesistenze urbanistiche anche la Concessione edilizia in sanatoria e la planimetria catastale del 1939.

Superata la preesistenza urbanistica si dovrà verificare che le due unità immobiliare rispettino i requisiti igienico sanitari ad esempio che le camere non siano inferiori a 9 mq e che le superfici apribili finestrate siano superiori di 1/8 della superficie dell’ambiente. Chiaramente per l’accorpamento o fusione di due appartamenti a Roma i requisiti igienico sanitari sono inderogabili.

Fusione immobili: quando si può fare?

Condizione necessaria per operare una fusione di due o più unità immobiliari, è che queste siano collocate su uno stesso piano o anche su piani diversi ma sovrapposti e che risultino appartenere al medesimo proprietario.

In alternativa se parliamo di due proprietari differenti ma vicini di casa, possiamo fondere una porzione di unità immobiliare ma in questo caso parleremo di frazionamento e fusione, vi invito a leggere un nostro articolo molto interessante sul tema come comprare una stanza dal vicino di casa.

Variazione catastale

Terminati i lavori per accorpamento o fusione di due appartamenti a Roma, il tecnico incaricato comunicherà la variazione catastale avente per oggetto la fusione, che consisterà praticamente nella soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti prima dei lavori e la conseguente individuazione di un nuovo subalterno identificativo della nuova unità immobiliare derivata dalla fusione. La variazione catastale si redige tramite procedura DOCFA (software rilasciato dall’Agenzia delle Entrate). Il costo è di Euro 50,00 per unità immobiliare mentre la parcella del tecnico di norma è compresa con la CILA o SCIA che si dovrà presentare al Comune di Roma.