Come si calcola la superficie commerciale?

Calcolo della superficie commerciale di un appartamento residenziale

Quando ci troviamo a cercare tra i vari annunci immobiliari, la prima preoccupazione per chi acquista, è trovare le informazioni inerenti alle dimensioni dell’immobile, per capirne la grandezza e i metri quadri.

Non sempre le informazioni sono chiare e dettagliate, è importante quindi, anche quando i metri quadri sono specificati, e per l’appunto bisogna fare attenzione al significato della superficie segnalata.

E’ fondamentale, per evitare equivoci, capire la differenza tra superficie calpestabile e superficie commerciale.

La superficie calpestabile

Per la prima, quella calpestabile, si intende la superficie degli interni che si ha a disposizione, esclusi i muri. Ma quando acquistiamo un immobile, acquistiamo non solo la superficie “abitabile”, ma anche gli spazi esterni come balconi, cantina box auto etc.

La superficie commerciale

La cosiddetta superficie commerciale, è quella che generalmente viene indicata all’interno degli annunci immobiliari, e comprende oltre che la superficie calpestabile, anche, in percentuali diverse, le superfici esterne e di pertinenza.

Per calcolarla non vanno sommate tutte le superfici delle parti dell’immobile che stiamo acquistando, ma vanno eseguite delle “correzioni” seguendo alcuni parametri indicati in una guida apposita, presente sul sito dell’agenzia delle entrate.

Nota: la metodologia di calcolo che vi presentiamo fa fede alla guida appositamente redatta dall’agenzia delle entrate che potete scaricare al presente link.

Come rilevare le misure dell’appartamento?

In questo caso andremo a considerare un appartamento all’interno di un condominio, alla luce di ciò si sottolinea che non rientrano nel calcolo della singola unità immobiliare le quote di superfici relative a:

-scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
– aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;
– appartamento del portiere (u.i. autonoma) e locali di guardiania;
– stradine private di accesso all’edificio;
– locali tecnici o locali di deposito comuni;
– sala riunione condominiale;
– spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedi, ecc);
– giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

In breve, non vanno considerati gli spazi e le superfici condominiali che rientrano già, in fase di stima, nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.

Chiarito questo fondamentale aspetto, vediamo ora come effettuare le misurazioni:

Per i vani principali e gli accessori diretti, è necessario misurare la superficie includendo anche le murature interne ed esterne; le pareti in comune con altre unità immobiliari (o con le parti comuni) vanno considerate come se fossero di metà spessore.

I muri vanno considerati fino ad uno spessore massimo di 50 cm: questo vale anche per le pareti comuni, che quindi rientreranno nel calcolo fino ad un massimo di 25 cm.

Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare si procede come segue: i balconi, le terrazze e similari si misurano fino al contorno esterno; i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento si misurano fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso).

Infine per le pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare (cantine, soffitte o utilizzazioni similari) si procede come nel primo punto: si comprendono nella misura i muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone comuni o di altra proprietà; si considera metà muro anche nel caso in cui tali aree confinino con altre zone della casa ad uso diverso.

Una volta effettuate le misurazioni possiamo procedere con  il calcolo della superficie commerciale che si ottiene sommando le seguenti superfici nelle relative percentuali:

• Superficie utile netta calpestabile: 100%
• Muri perimetrali: 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm
• Muri perimetrali in comunione: 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm
• Mansarde: 75% altezza media minima mt 2,40
• Sottotetti non abitabili (mansarda): 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50
• Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali): 80% altezza media minima mt 2,40
• Soppalchi non abitabili: 15%
• Verande (con finiture analoghe ai vani principali): 80%
• Verande (senza finiture analoghe ai vani principali): 60%
• Taverne e Locali seminterrati abitabili(collegati ai vani principali): 60% altezza media minima mt 2,40
• Balconi e Lastrici solari: 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
• Terrazzi e Logge: 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
• Terrazzi di attici (a tasca): 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
• Portici e Patii: 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
• Corti e Cortili: 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
• Giardini e aree di pertinenza di “appartamento”: 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
• Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini”: 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
• Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali): 20% con altezza minima di mt 1,50
• Locali accessori (collegati ai dei vani principali): 35% altezza minima 2,40
• Locali tecnici: 15% altezza minima di mt 1,50
• Box (in autorimessa collettiva): 45%
• Box (non collegato ai vani principali): 50%
• Box (collegato ai vani principali): 60%
• Posti auto coperti (in autorimessa collettiva): 35%
• Posti auto scoperti 20%