CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO A ROMA

Se state leggendo questo articolo è perché avete la necessità di effettuare un cambio di destinazione d’uso a Roma. In questo articolo capiremo quali sono le autorizzazioni da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando è possibile cambiare la destinazione d’uso.

 

Il cambio di destinazione d’uso va effettuato dal punto di vista urbanistico e catastale, richiedendo per prima cosa il “permesso” al comune. In una seconda fase al catasto con l’aggiornamento della planimetria con la nuova destinazione d’uso.

Spesso si genera un pò di confusione nel distinguere tra catasto e urbanistica. Il cambio di destinazione d’uso non può essere di iniziativa solamente catastale, ma deve obbligatoriamente essere anticipato da una pratica urbanistica che ne legittima l’intervento.

Premesso ciò, partiamo con il definire quali sono le categorie di destinazioni d’uso, così come previste dalla normativa:

Quali sono le destinazioni d’uso rilevanti definite dalla legge?

Le destinazioni d’uso previste dalle norme tecniche di attuazione del Comune di Roma sono articolate in sette funzioni: abitative, commerciali, servizi, turistico-ricettive, produttive, agricole, parcheggi non pertinenziali. Sulla base del Carico urbanistico (CU) sono così classificate:

a) Abitative: abitazioni singole, collettive (studentati, convitti, conventi, collegi, residenze sanitarie per anziani) – (Cu/b);

b) Commerciali: piccole strutture di vendita (superficie di vendita fino a 250 mq) – (CU/b); medie strutture di vendita (superficie di vendita fino a 2.500 mq) – (CU/m); grandi strutture di vendita (superficie di vendita oltre 2.500 mq) – (CU/a); le strutture di vendita si intendono al dettaglio e comprensive di depositi pertinenziali, anche localizzati in locali autonomi non contigui;

c) Servizi: pubblici esercizi (bar, ristoranti, pub, locali notturni in genere), servizi alle persone (amministrativi,
sociali, assistenziali, sanitari, istruzione, culturali, fitness) – (CU/m); direzionale privato (uffici e studi professionali, servizi alle imprese) – (CU/b); sportelli tributari, bancari e finanziari – (CU/m); artigianato di servizio e studi d’artista – (CU/b); sedi della pubblica amministrazione e delle pubbliche istituzioni nazionali, estere e sopranazionali – (CU/m); sedi e attrezzature universitarie – (CU/m); attrezzature culturali (esclusi i teatri) e religiose – (CU/m); attrezzature collettive (per lo sport, lo spettacolo, la cultura, ricreative, congressuali) – (con SUL fino a 500 mq: CU/m; con SUL oltre 500 mq e per le discoteche: CU/a);

d) Turistico-ricettive: strutture ricettive alberghiere – (fino a 60 posti letto: CU/b; oltre 60 posti letto e motel: CU/m); strutture ricettive extra-alberghiere – (fino a 60 posti letto e ostelli: CU/b; oltre 60 posti letto: CU/m); strutture ricettive all’aria aperta – (CU/m);

e) Produttive: artigianato produttivo, industria, commercio all’ingrosso, depositi e magazzini – (CU/m);

f) Agricole: abitazioni agricole, attrezzature per la produzione agricola e la zootecnia, impianti produttivi agro-alimentari – (CU/b);

g) Parcheggi non pertinenziali: autorimesse e autosilo – (CU/nullo).

E’ importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d’uso di un fabbricato o di unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se una unità è residenziale al 50,01% e al 49,09 a commerciale, allora trattasi di residenziale.

Altra cosa sono le destinazioni d’uso catastali indicate in visura catastale, la cui variazione avviene successivamente all’ottenimento in comune del “permesso”.

Definizione: È cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Ora che conosciamo le categorie, arriviamo al punto centrale. Quando posso mutare la destinazione:

Quando è possibile cambiare la destinazione d’uso?

Ragioniamo al contrario. Il cambio di destinazione d’uso è sempre ammesso a meno che:

1 viviate in un condominio e il regolamento condominiale  vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini (tipico è il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest’ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali;

2 l’immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatori per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d’uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.

3 lo strumento urbanistico comunale indichi che sul vostro immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso.

Ora, per proseguire, occorre aprire una parentesi. Gli interventi edilizi si classificano in: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione.

Quale pratica edilizia utilizzare per il cambio di destinazione d’uso?

Arriviamo al nostro caso:

IMPORTANTE: il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire, perchè alla fine dell’intervento l’organismo edilizio è diverso dal precedente. Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Quindi, il cambio di destinazione d’uso ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in comune un permesso a costruire. Questo, a meno che, il cambio avvenga nella stessa categoria, ad esempio da abitazione a studio professionale,  per cui è possibile utilizzare la SCIA.

Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Così, per esempio, si potrà trasformare un albergo in abitazione.

Fino a questo momento, abbiamo parlato del cambio d’uso dal punto di vista urbanistico: sarà necessario, però, effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento). Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi tasse diverse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà richiedere al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d’impianto, il certificato energetico APE etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

Il cambio di destinazione d’uso comporta un aumento di carico urbanistico e quindi occorre pagare gli oneri di urbanizzazione?

Il cambio destinazione uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un’altra e di conseguenza un differente carico urbanistico ( diversi consumi d’acqua, carico nella fognatura, parcheggi etc.) , con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza opere edili a seguito del mero mutamento d’uso.

Il cambio destinazione uso, anche se attuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione ed in misura rapportata alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto, allorquando la nuova destinazione sia idonea a determinare un aumento quantitativo e/o qualitativo del carico urbanistico della zona. Capito? Se in passato, per la destinazione attuale avete pagato 100 € in oneri, e con la nuova destinazione, in caso di nuova costruzione, avreste dovuto pagare 150 €, il comune vi chiede solo la differenza pari a 50 €.

Quantizzare gli oneri di urbanizzazione è difficile, in quanto dipende dal tipo di passaggio e dal comune. Ogni comune ha i suoi criteri!!

Adesso dovreste aver più chiaro cosa implica un cambio di destinazione d’uso…ma quanto tempo ci vuole:

Quali sono i costi di un cambio di destinazione d’uso?

Riuscire a generalizzare e quantizzare un costo è difficile in quanto le variabili sono molteplici. Quello che posso fare è fornirvi un elenco delle diverse voci di spese:

1  interventi edili: spesso nel cambiare l’uso occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l’allargamento dei vani etc.

onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la Direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l’eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.

oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, circa 1000 € ogni 10 mq (variano da comune a comune).


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