VARIARE O MODIFICARE I MILLESIMI DI CONDOMINIO

Variare o modificare i millesimi di condominio in presenza di determinate circostanze è sempre possibile anche nell’interesse di un singolo condomino, e ciò è possibile quando:

Per le mutate condizioni anche di una singola unità immobiliare, in conseguenza di sopraelevazione, di un ampliamento, di un cambio di destinazione d’uso, di frazionamento o fusione con il conseguente incremento o diminuzione delle unità immobiliari;

Per mero errore del professionista che ha redatto i millesimi.

Considerare di variare o modificare i millesimi di condominio è legittimo nella condizione in cui è alterato oltre 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino (in tal caso, peraltro, il relativo costo è sopportato da chi ha dato luogo alla variazione).

In virtù dei vari cambiamenti avvenuti può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore, il quale è tenuto a darne notizia all’assemblea dei condòmini: il mancato assolvimento di tale compito può comportare la revoca dell’amministratore, nonché la responsabilità di quest’ultimo per gli eventuali danni.

La modifica delle tabelle millesimali è disciplinata da un’apposita norma contenuta nel codice civile, a sua volta oggetto di numerosi chiarimenti da parte dei giudici della Cassazione.

Attenzione sempre al fatto che l’applicazione della nuova disciplina è circoscritta alle ipotesi di rettifica o revisione di tabelle che siano state redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. In mancanza sarà pur sempre necessaria l’unanimità dei consensi.

Fino all’anno 2010 e, precisamente, fino alla sentenza delle Sezioni Unite 18477/2010, era principio condiviso da tutti che per la tabella di proprietà generale era il frutto di un accordo negoziale, per cui era necessaria l’unanimità.

Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione le quali, con la storica sentenza n. 18477, del 9 agosto 2010, hanno disatteso il predetto orientamento, affermando che sia l’approvazione che la revisione delle tabelle millesimali, siccome atti non aventi natura negoziale non abbisognano del consenso unanime dei condomini, bensì della sola maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 II c.c.

Ciò essenzialmente perché, le stesse non incidono sul diritto di proprietà di ciascun condomino, ma si limitano ad accertare il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, e tanto ai soli fini delle spese di gestione.

Le tabelle millesimali, pertanto, quando si limitano a consacrare i criteri legali per la ripartizione delle spese e non derogano espressamente ai criteri stabiliti dalla legge, possono essere adottate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio