CONFORMITÀ URBANISTICA A ROMA
Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato al comune e conoscere la conformità edilizia e urbanistica a Roma è utile in caso di trasferimento o accensione di un mutuo.
Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.
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Regolarità urbanistica
Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento
dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01).
La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).
I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:
• Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
• Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
• Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio
Come si verifica la conformità
Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune.
In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.
Quando è necessaria?
• Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquistoperchè se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile
.• In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
• Per richiedere un mutuo.
Principali cause di non regolarità
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:
• Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l’immobile è stato realizzato
senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
• Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIAL per
lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria. Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizioni di tramezzi, unione del soggiorno con la cucina
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso
di Costruire in Sanatoria
DIFFERENZA TRA CONFORMITÀ CATASTALE E URBANISTICA
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.
Regolarità Urbanistica:è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di”ristrutturazione”.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.
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Rogito e conformità urbanistica
Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010), mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica gli obblighi sono più complessi:
• Nell’atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l’immobile menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire.
• Tuttavia se l’immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, è possibile tralasciare
la menzione del titolo. Questa semplificazione è permessa proprio per quegli edifici storici
i cui progetti potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali.
• In caso di modifiche importanti dell’immobile (ricadenti nella cosiddetta “ristrutturazione
pesante” Art. 23 comma 3 del DPR 380/01) va indicato nel rogito il titolo autorizzativo
con cui sono stati permessi. Ad esempio in caso di lavori che hanno comportato la demolizione e ricostruzione, aumento di volume o sagoma, aumento delle unità
con cui sono stati permessi. Ad esempio lavori che anno comportato la demolizioni e ricostruzione, aumento di volume o sagome, aumento delle unita’ immobiliari.
• In caso di interventi abusivi sanati in passato con un condono edilizio va menzionata nel
rogito la concessione in sanatoria.
• In caso di minime modifiche dell’immobile non andrà obbligatoriamente menzionato
(anche se è auspicabile farlo) nel rogito quale autorizzazione o comunicazione (DIA, CIAL,
ecc.) è stata utilizzata per fare i lavori.
Ma attenzione, è possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica.
Infatti se l’immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita.
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