FRAZIONARE UN APPARTAMENTO

Cosa ce da sapere sul frazionamento

Dividere o frazionare un appartamento in più unità immobiliari è un operazione che in genere viene basata su una determinata forma di investimento, che possiamo riassumere brevemente:

  • Semplice investimento immobiliare: un appartamento di medie dimensioni ha più richiesta sul mercato rispetto a un taglio grande, oltretutto è vendibile ad un valore di mercato al metro quadro più alto;
  • Aumento dei nuclei famigliari: Considerato il periodo di crisi frazionare un appartamento potrebbe essere una soluzione alternativa rispetto ad una compravendita sicuramente più onerosa.
  • Divisione dell’asse ereditario a seguito di una successione;
  • Favorire il bilancio familiare: affittare una porzione immobiliare consente di fronteggiare le spese di condominio, tasi, imu e ama.

COSA CONSIDERARE IN PREVISIONE DI UN FRAZIONAMENTO?

Indipendentemente dal Comune di riferimento frazionare un appartamento comporta il rispetto della disciplina urbanistica, regolamento di igiene, controllo dei vincoli ostativi e il rispetto del regolamento di condominio.

A seconda della complessità del frazionamento è preferibile affidarsi a tecnici esperti per l’indagine di fattibilità, alla quale verrà correlato un progetto di massima secondo la nuova distribuzione degli interni.

Verificata la fattibilità dell’intervento e la scelta progettuale (per le distribuzioni interne) il passo successivo sarà quello di redarre un computo metrico estimativo e farlo girare alle varie imprese edili.

Quest’ultimo aspetto è considerato il più importante prima dell’inizio cantiere, perché si tratta di scegliere l’impresa di fiducia alla quale affidare l’opera di ristrutturazione edilizia.

FRAZIONAMENTO TIPO

In questo articolo prenderemo in esame una tipologia tipo di frazionamento nel Comune di Roma eseguito dal nostro Studio Tecnico.

Il nostro cliente manifestava l’esigenza di ricavare da un appartamento di 155 mq tre unità immobiliari indipendenti.

Le opere di frazionamento sono state strettamente necessarie alla divisione degli impianti tecnologici e alla realizzazione delle nuove partizioni interne per la separazione e la nuova distribuzione degli ambienti.

ANTE OPERAM

L’appartamento inizialmente era composto da un grande soggiorno centrale e una distribuzione degli ambienti  a ferro di cavallo, l’idea è stata quella di dividere gli ambienti senza grandi stravolgimenti.

INTER OPERAM

La planimetria sottostante riguarda la situazione degli interventi detta “inter operam” che relaziona insieme, mediante sovrapposizione, l’ante e il post operam progettuale con la distinzione cromatica per le opere di demolizione e ricostruzione.

Il proprietario ha dovuto richiedere al condominio, in fase di assemblea, l’autorizzazione al per l’apertura di una nuova porta d’ingresso su vano scala condominiale.

POST OPERAM

Le superfici degli appartamenti in questo caso vengono calcolate a lordo (superficie lorda “S.U.L.”) delle murature esterne, comprensive delle partizioni interne e della mezzeria per quanto riguarda le murature divisorie.

La superficie lorda per ogni singolo ambiente frazionato non deve essere inferiore a 45 mq, questo limite vale per l’appunto per il Comune di Roma.

I tagli immobiliari ricavati dal frazionamento sono stati da 63 mq per l’appartamento più grande, 47 e 45 mq per le restanti due unità.

Per dividere gli appartamenti è stata realizzata una doppia parete divisoria al fine di garantire un maggior isolamento acustico e più spazio per il passaggio dei nuovi impianti.

L’impianto termico centralizzato condominiale è stato internamente dismesso, e per ogni appartamento è stato predisposto nuovo impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria alimentati da caldaia a gas.

A fine dei lavori abbiamo consegnato al proprietario le certificazioni di tutti gli impianti e all’amministratore la documentazione necessaria per l’aggiornamento delle tabelle millesimali.

FRAZIONAMENTO E IL DECRETO SBLOCCA ITALIA

Una novità importate che snellisce le procedure amministrative in maniera di frazionamento è stata introdotta con il “Decreto Sblocca Italia” che apporta particolari modifiche al dpr 380/2001, precisamente all’art. art. 3, comma 1 lett.b:

“È modificata la definizione di manutenzione straordinaria che ora ricomprende anche il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari con opere e con aumento di carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”

Prevedendo che anche il frazionamento immobiliare, al pari dell’accorpamento, potrà essere realizzato mediante una semplice CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata), rientrando appieno nella categoria d’intervento della manutenzione straordinaria.


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