FRAZIONARE UN APPARTAMENTO A ROMA

Benvenuto caro lettore se stai visionando questo breve articolo sicuramente ti starai chiedendo come frazionare un appartamento a Roma e quali sono gli obblighi amministrativi da rispettare.

Lascio per scontato che il lettore sappia che per frazionamento si intende dividere in più unità immobiliari un appartamento con specifiche caratteristiche strutturali e tecnologiche.

FRAZIONAMENTO: REQUISITI

Vorrei trattare l’argomento nella sua totalità, partendo dai requisiti strutturali di un appartamento. E’ opportuno capire entro quali limiti è possibile frazionare un appartamento a Roma.

Un requisito principe è la superficie è considerata la superficie minima che un’unità residenziale deve avere. I tagli immobiliari derivati da una divisione non possono essere inferiori a 45 mq di superficie lorda (S.U.L).

Per superficie lorda si intende la superficie misurata a lordo delle murature perimetrali, pilastri e partizioni interne.

Un altro aspetto non meno importante riguardano le previsioni del piano regolatore in relazione al tessuto urbanistico e alle corrispettive prescrizioni contenute nelle Norme Tecniche d’Attuazione, testo in cui sono descritte tutte le modalità applicative del Piano Regolatore.

Ovviamente, riguardo alle possibilità di fusioni e frazionamenti, diversi tessuti avranno diverse possibilità di intervento.

Nei tessuti più antichi del centro storico, per esempio, l’attività di fusione/frazionamento è esclusivamente limitata al ripristino di situazioni preesistenti, che devono poter essere opportunamente dimostrate.

ALTRI ASPETTI IMPORTANTI

Per frazionare un appartamento a Roma dovrai osservare anche il regolamento di igiene, possibili vincoli ostativi e il rispetto del regolamento di condominio.

Valutata la fattibilità dell’intervento è consigliabile un indagine che relaziona il progetto di massima secondo la nuova distribuzione degli interni nel rispetto delle prescrizioni urbanistiche, igienico sanitarie e gli eventuali interventi condominiali.

In alcune circostanze è doveroso passare per assemblea condominiale per l’approvazione di alcune modifiche che interessano le parti comuni, come l’apertura di un vano porta.

Verificata la fattibilità dell’intervento e la scelta progettuale (per le distribuzioni interne) il passo successivo sarà quello di redarre un computo metrico estimativo e farlo girare alle varie imprese edili.

Quest’ultimo aspetto è considerato il più importante prima dell’inizio cantiere, perché si tratta di scegliere l’impresa di fiducia alla quale affidare l’opera di ristrutturazione edilizia.

A fine lavori verrà effettuato il collaudo delle opere e la consegna al proprietario delle certificazioni degli impianti, mentre all’amministratore di condominio verrà resa la documentazione necessaria per l’aggiornamento delle tabelle millesimali.

FRAZIONAMENTO: PRATICA URBANISTICA

Grazie alla pubblicazione del decreto “sblocca italia” frazionare un appartamento a Roma diventa un operazione più semplice e meno costosa. Rientrano gli interventi di frazionamento e fusione immobiliare nella manutenzione straordinaria attuabili mediante pratica CILA.

FRAZIONAMENTO: ESEMPIO TIPO

In questo articolo prenderemo in esame una dimostrazione tipo di frazionamento eseguito nel Comune di Roma dal nostro Studio Tecnico.

L’esigenza del nostro cliente è stata quella di ricavare da un appartamento di 155 mq tre unità immobiliari indipendenti per poi poterle rivendere.

Le opere di frazionamento sono state strettamente necessarie alla divisione degli impianti tecnologici e alla realizzazione delle nuove partizioni interne per la separazione e la nuova distribuzione degli ambienti.

ANTE OPERAM

L’appartamento inizialmente era composto da un grande soggiorno centrale e una distribuzione degli ambienti  a ferro di cavallo, l’idea è stata quella di dividere gli ambienti senza grandi stravolgimenti.

INTER OPERAM

La planimetria sottostante riguarda la situazione degli interventi detta “inter operam” che relaziona insieme, mediante sovrapposizione, l’ante e il post operam progettuale con la distinzione cromatica per le opere di demolizione e ricostruzione.

Il proprietario ha dovuto richiedere al condominio, in fase di assemblea, l’autorizzazione al per l’apertura di una nuova porta d’ingresso su vano scala condominiale.

POST OPERAM

Le superfici degli appartamenti in questo caso vengono calcolate a lordo (superficie lorda “S.U.L.”) delle murature esterne, comprensive delle partizioni interne e della mezzeria per quanto riguarda le murature divisorie.

La superficie lorda per ogni singolo ambiente frazionato non deve essere inferiore a 45 mq, questo limite vale per l’appunto per il Comune di Roma.

I tagli immobiliari ricavati dal frazionamento sono stati da 63 mq per l’appartamento più grande, 47 e 45 mq per le restanti due unità.

Per dividere gli appartamenti è stata realizzata una doppia parete divisoria al fine di garantire un maggior isolamento acustico e più spazio per il passaggio dei nuovi impianti.

L’impianto termico centralizzato condominiale è stato internamente dismesso, e per ogni appartamento è stato predisposto nuovo impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria alimentati da caldaia a gas.

 


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