RECUPERO DEL SOTTOTETTO A ROMA

In questo articolo vorrei trattare la il tema riguardante il recupero del sottotetto a Roma, spero con la mia esperienza libero professionista Geometra sul territorio romano di poterti aiutare.

Incominciamo nel dire che la legge recupero sottotetti è una norma speciale derogatoria, che consente di fare delle operazioni edilizie in deroga al piano regolatore, al regolamento edilizio del Comune di Roma e ai standard igienico sanitari. La norma ovviamente va in deroga anche ai requisiti di cui al “decreto sanità” del 1975, e su questo aspetto si è espressa anche la Regione stessa (parere prot. 154310/2013).

La deroga, trattandosi di una norma speciale per il recupero di spazi in origine non abitabili, nel caso specifico riguarda non solo le altezze (1,90 mt di altezza media è l’attuale valore minimo consentito) ma, sopratutto, la cubatura edificabile e/o la capacità di insediare nuove superfici residenziali in aree anche eventualmente sature secondo gli strumenti urbanistici locali.

La Regione promuove il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti con l’obiettivo di limitare il consumo di nuovo territorio attraverso un più efficace riutilizzo, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche degli immobili, dei volumi esistenti nonché di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

Come viene definito un sottotetto?

Ai fini della presente legge si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano dell’edificio o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che, all’atto del rilascio del relativo titolo abilitativo, non siano stati computati come volumi residenziali ovvero turistico ricettivi.

Sono compresi, altresì, nella definizione di sottotetto i volumi sottostanti la copertura a falda degli edifici, anche se già computati nel volume residenziale, ovvero turistico ricettivi, qualora siano suscettibili di una suddivisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime previste dai regolamenti edilizi comunali nonché delle caratteristiche geometriche e delle altezze minime stabilite dall’articolo 3

Requisiti per il recupero del sottotetto a Roma?

Al fine di disporre della normativa per il recupero del sottotetto a Roma è necessario che il locale destinato al sia attiguo o comunque annesso ad un immobile già a destinazione d’uso residenziale o turistico ricettivo, ovvero devono necessariamente essere confinanti per ampliare la superficie residenziale.

Non è necessario che la cubatura del locale destinato al recupero del sottotetto rientri nei calcoli volumetrici della cubatura originaria dell’appartamento, in genere la casistica più comune riguarda spazi dedicati a volumi tecnici non destinati a residenza come stenditoi, lavatoi, ecc..

La normativa si applica agli appartamenti dell’ultimo piano e nasce con la finalità di ampliare la superficie residenziale unendo superfici inutilizzate o comunque non abitabili.

La cubatura edificabile è un valore virtuale che serve a determinare la dimensione massima che un edificio può avere, computata generalmente sulla base della dimensione del lotto o appezzamento di terreno su cui il fabbricato sorge.

Se il fabbricato su cui interveniamo ha “esaurito” la cubatura edificabile, le nuove superfici possono essere ottenute solo con leggi speciali derogatorie (quindi quella di cui stiamo parlando, ma anche il vecchio piano casa ormai scaduto o la legge sulla rigenerazione urbana attualmente in vigore).

Analizziamo i casi più comuni in cui è possibile recuperare il sottotetto:

• Zone senza nome e cognome derivare dalla realizzazione di tetti a falda inclinata senza specifica destinazione d’uso ne catastale ne urbanistica;
• Locali regolamentati come: stenditoi, lavatoi, locali tecnici in genere, purché elementi inseriti nella sagoma originaria dell’appartamento che da progetto originario non hanno destinazione residenziale.
• Sono compresi nella definizione di sottotetto i volumi derivati da una suddivisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime previste dai regolamenti edilizi comunali nonché delle caratteristiche geometriche e delle altezze minime.

Quali sono le altezze minime consentite per il recupero del sottotetto a Roma?

Per il recupero del sottotetto a Roma è necessario che l’altezza media interna netta che, si intende come la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale, mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso del solaio sovrastante ad esso, deve essere fissata in 1,90 metri.

Nei locali con soffitto a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento;

L’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione ed a 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio;

Gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi di cui alle lettere b) e d) devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba o ripostiglio; in corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non è prescritta.

Per il raggiungimento dell’altezza media è consentito:

Sono consentite modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde esistenti, unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge, a condizione che non comportino un aumento superiore al 20 per cento della volumetria del sottotetto esistente. 

Ai fini del raggiungimento dell’altezza prevista per l’abitabilità ovvero dell’altezza media è consentita la sopraelevazione o l’abbassamento dell’ultimo solaio e la conseguente modifica della quota d’imposta dello stesso.

Le modifiche posso essere effettuate a condizione che rispettino le altezze fissate dai regolamenti edilizi e che non incidano negativamente sulla statica e sul prospetto dell’edificio e che siano rispettati i requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti, previsti dalla normativa vigente, nonché le norme sismiche. 

Taglio minimo consentito per la realizzazione di nuove unità immobiliari

L’intervento di recupero dei sottotetti a Roma, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è subordinato all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti della pianificazione comunale e con un minimo di 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di 25 metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare.

4. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, di assolvere all’obbligo di cui al comma 3, è consentito, anche in deroga ai regolamenti edilizi vigenti, l’intervento di recupero dei sottotetti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.

Non sono assoggettati al versamento di cui al comma 4 gli interventi di recupero dei sottotetti realizzati in immobili per l’edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa di proprietà del comune o delle Aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica (ATER).

L’intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è, altresì, subordinato all’obbligo di destinare la nuova unità immobiliare alla locazione a canone concordato per un periodo non inferiore a otto anni, fatto salvo il caso in cui la medesima unità immobiliare sia utilizzata come prima casa da un parente in linea retta del proprietario, con l’obbligo di non alienarla per un periodo pari a cinque anni.

Riepilogo delle nozioni fondamentali per il recupero del sottotetto a Roma:

• POSSIBILE O AMPLIARE UNITA’ O CREARNE DI NUOVE AUTONOME
• H INTERNA MINIMA/MEDIA AMBIENTI 190CM
• RAPPORTI AEROILLUMINANTI MINIMI 1/16
• POSSIBILITA’ DI LIEVE AUMENTO DI VOLUME PER RAGGIUNGERE I PARAMETRI
• NON APPLICABILE IN CENTRI STORICI PTPR, VERIFICA DELIBERE COMUNE
• APPLICABILE IN SANATORIA MA CON LIMITAZIONI IMPORTANTI
• NECESSITA’ DI POSSESSO DI UNA UNITA’ GIA’ AD USO RESIDENZIALE NEL FABBRICATO

In caso di atto d’obbligo è possibile fare il recupero del sottotetto?

Nel caso in cui il recupero del sottotetto a Roma è interessato ad atto d’obbligo per il vincolo delle destinazione d’uso delle superfici, registrato a suo tempo dal costruttore,  è possibile a fronte della mia personale esperienza agire con il cambio di destinazione d’uso per il recupero del sottotetto.

Per il semplice fatto che l’atto d’obbligo risponde e tiene fede alle proporzioni delineate dagli strumenti urbanistici (piano regolatore di Roma e norme tecniche di attuazione e regolamento edilizio di zona).

Con quale pratica è possibile recuperare il sottotetto a Roma?

L’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi e turistico ricettivi è classificato come intervento di ristrutturazione edilizia e dunque attuabile mediante lo strumento urbanistico Scia non da confondere con la Cila. 

Per approfondire meglio le differenze tra la Cila e la Scia rimando agli argomenti già precedentemente trattati.