Che cos’è la scia in sanatoria a Roma? Fino ad adesso abbiamo trattato l’argomento sanatorie e condoni, così come anche dei vari titoli abilitativi (cila, dia e permesso di costruire) tra i quali certamente spiccano, per notorietà e frequenza, quelli denominati SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

 

Oggi, però, vorrei fare un passo successivo e trattare insieme questi due concetti, concentrando la nostra attenzione su quella che sovente viene definita SCIA tardiva e che, in realtà, altro non è che una SCIA in sanatoria a Roma.

Normalmente, siamo abituati a sentir parlare di sanatorie in merito ad abusi commessi in un passato più o meno recente, magari dei quali si ignorava perfino l’esistenza, anche perché a commetterli sono stati i proprietari precedenti, che in molti casi sono i genitori o i nonni.

Detto ciò, forse, non tutti sanno che anche in corso d’opera è possibile sanare repentinamente un abuso. Qualora, infatti, ci si accorga “con ritardo” di agire in assenza di permesso o in difformità allo stesso, si può porre rimedio mediante una SCIA tardiva a Roma.

Cerchiamo, allora, di capire per prima cosa di che cos’è la scia in sanatoria a Roma, quando va presentata una pratica di questo genere, a cura di chi, ma soprattutto in cosa consiste, quali intoppi si possono incontrare e quanto può venire a costare.

SCIA in sanatoria a Roma: quando serve

A prevedere la possibilità di una SCIA in sanatoria è l’ex art. 37 del DPR 380/01 che riguarda, appunto,

scia tardiva a roma

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gli “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità”. Essa serve, sostanzialmente, per dichiarare e legittimare abusi edilizi commessi in un passato, più o meno recente.

In alcuni frangenti, per piccole difformità, potrebbe essere sufficiente anche solo presentare una CILA in sanatoria, pratica leggermente più semplice e meno onerosa della SCIA.

Al contrario, quando l’abuso è più consistente ed in particolar modo, qualora questo abbia comportato stravolgimenti strutturali (sempre a patto che questo sia normalmente assentibile), è necessario, invece, presentare un Permesso Di Costruire in sanatoria (PDC), che un tempo veniva chiamato Concessione edilizia in sanatoria.

Inoltre, a dispetto di quanto si possa pensare, una sanatoria può servire anche per regolarizzare lavori ancora in fase di realizzazione. In questi frangenti, che i lavori siano ormai quasi completamente attuati o che si sia appena dato corso alla loro esecuzione poco importa.

In questo caso si tratta di presentare una scia in corso d’opera pagando un terzo della sanzione amministrativa.

Qualora abbiate già dato il via a delle opere senza però presentare prima regolare SCIA (o altro titolo abilitativo richiesto), oppure qualora siate consapevoli di aver agito in difformità da quanto dichiarato in fase di progetto per regolarizzare il tutto dovrete predisporre e presentare una SCIA (o CILA) tardiva.

Ma nella pratica quando può servire una SCIA in sanatoria a Roma?

In realtà i casi in cui si può e si deve ricorrere ad una SCIA sanatoria edilizia sono molti più di quanto si pensi.

Purtroppo, ancora oggi, spesso accade che si ristrutturi casa senza chiedere né dichiarare nulla a nessuno, pensando magari che per opere interne non sia necessaria alcuna autorizzazione.

Che si agisca per mancanza di informazione, o consapevolmente, perché si decide di fare tutto da sé, senza affidarsi ad un tecnico nell’erronea convinzione di risparmiare, non ha importanza.

Se si modifica almeno in parte la distribuzione degli spazi interni e/o si interviene palesemente sulle dotazioni impiantistiche senza autorizzazione, si commette un abuso e questo prima o poi verrà a galla.

Le difformità possono essere anche minime, ma in realtà basta lo spostamento di un tramezzo, l’ampliamento o la suddivisione di un locale, il rifacimento di un bagno e dei suoi scarichi, piuttosto che l’apertura o la chiusura di un passaggio tra una stanza ed un’altra per delineare un abuso.

Nella maggior parte dei casi, “i nodi vengono al pettine” quando si decide di vendere casa. In quel frangente, dovendo dimostrare che l’immobile è in regola sia sotto il profilo della conformità catastale che urbanistica, ci si trova costretti a sanare i vecchi abusi mediante una SCIA in sanatoria. Diversamente sappiate che non è possibile rogitare.

SCIA in sanatoria: quando è possibile

Molti pensano che presentando una SCIA in sanatoria sia possibile rimediare a qualunque cosa, ma non è così! Non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati e, anche qualora sia possibile sanare, non sempre è sufficiente una SCIA.

In parte, abbiamo già trattato la questione in un precedente articolo a cui vi rimando in caso vogliate approfondire. Detto ciò, una sanatoria non è un condono: non è sufficiente pagare per sanare un abuso!

Si può procedere in tal senso solo a patto che per le opere da sanare sia possibile dimostrare la cosiddetta doppia conformità. Ciò significa che l’abuso commesso non solo deve risultare conforme ed attuabile sulla base della disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento in cui l’avete realizzato, ma anche rispetto a quella attuale, ovvero a quella vigente all’atto della richiesta di sanatoria.

Ad esempio, se 30 anni or sono, in una determinata zona, il recupero di un sottotetto a fini abitativi era concesso e voi l’avete realizzato senza però presentare apposita pratica ed ora in quell’area secondo l’attuale PGT non lo è più, non vi sarà possibile sanare l’abuso.

Se parliamo di interi immobili costruiti in aree ad esempio non edificabili, né al tempo della costruzione, né attualmente, oppure di aumenti di volume ed slp non consentiti, allora o oggi, non c’è niente da fare.

Se non si può sanare per regolarizzare il tutto è necessario demolire ripristinando la situazione esistente, ovvero tornando all’ultima “versione di progetto” dichiarata in concessione.

Quanto costa una SCIA in sanatoria a Roma

Veniamo ora alle note dolenti. La domanda che tutti si pongono, più che come fare a sanare un abuso, è ovviamente quella relativa al peso economico che tale scelta comporta.

Quale può essere, dunque, il costo di una SCIA in sanatoria a Roma?

Quanto si deve essere disposti a sborsare per sanare un abuso?

Tutto dipende dall’entità delle stesso, dal fatto che i lavori siano già completamente conclusi o ancora in fase di esecuzione, dal tipo di immobile oggetto dell’abuso e dalla zona in cui si trova, nonché, ovviamente, dal fatto che questo sia effettivamente sanabile, oppure no.

In quest’ultimo caso la regolarizzazione prevede necessariamente la demolizione ed il ripristino dello stato precedente all’abuso, a meno, chiaramente, di eventuali condoni futuri, difficilmente prevedibili.

Contattaci per avere migliori delucidazioni riguardo ai costi della Scia in sanatoria a Roma

In tutti i casi, il costo che globalmente dovrete sostenere per la presentazione di una SCIA in sanatoria, in parte sarà dovuto alla parcella che normalmente va corrisposta al professionista per la presentazione di tale tipologia di pratica ed in parte invece sarà da attribuirsi alla sanzione pecuniaria comminata dall’autorità.

Per quanto concerne la parcella del tecnico, sappiate che difficilmente è quantificabile a priori. Questa, infatti, varia a seconda del tipo di abuso da sanare, della sua estensione e complessità e del fatto che, magari per sanarlo, sia necessario fare piccoli aggiustamenti con conseguenti lavori.

Per avere un idea sui costi da sostenere per una SCIA vi rimandiamo ad un articolo apposito, ora concentriamoci invece sulle sanzioni.

Da un punto di vista normativo, come abbiamo già detto la possibilità di ricorrere ad una sanatoria edilizia è sancita dal cosiddetto “Accertamento di Conformità” ex art. 37 del D.P.R. n°380 del 2001.

Tale articolo, concernente gli “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività e accertamento di conformità”, stabilisce che:

  • La realizzazione di tali interventi edilizi comporta una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
  • Qualora, poi, le opere realizzate in assenza di denuncia di inizio attività consistano in interventi di restauro e di risanamento conservativo, eseguiti su immobili vincolati in base a leggi statali e regionali, o da altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare
    costo della scia in sanatoria a roma

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    sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile e si va incontro ad una sanzione pecuniaria che va da un minimo di 516 ad un massimo di 10.329 euro.

  • La stessa ammenda si rischia qualora gli interventi siano stati eseguiti su immobili, anche non vincolati, ma compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968.
  • Nei casi più fortunati in cui l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, che all’atto della presentazione della domanda, è possibile ottenere la sanatoria versando una somma, compresa tra 516 e 5.164, stabilita a discrezione del responsabile del procedimento, sulla base dell’aumento di valore dell’immobile a seguito dell’abuso, valutato dall’agenzia del territorio.
  • Infine, qualora l’intervento sia ancora in corso di esecuzione e si denunci spontaneamente l’abuso tramite la presentazione di una SCIA tardiva la sanzione è sempre pari a 516 euro.

Nei casi in cui sia sufficiente il ricorso ad una CILA in sanatoria l’ammenda per lavori ancora in corso di esecuzione è inferiore e pari a 333,33 euro; mentre per quelli già ultimati è fissata in 1.000 euro.

Concludendo

Se siete consapevoli di avere commesso un abuso edilizio, più o meno consistente, oppure se avete ereditato un immobile e avete scoperto che presenta difformità o irregolarità, la prima cosa che dovete fare è rivolgervi ad un tecnico.

Solo così potrete capire se si tratta di una situazione sanabile oppure no. Nel caso, poi, in cui sia possibile rimediare agli errori commessi, potrete avere un preventivo chiaro che vi illustri i costi, le tempistiche e le procedure per risolvere la questione tramite una SCIA in sanatoria.

È inutile che vi preoccupiate prima di avere delle certezze, così come è bene non sottovalutare mai anche le piccole difformità. Affidatevi ad un bravo tecnico (geometra) e regolarizzate la questione, solo in questo modo potrete dormire sonni tranquilli e qualora vogliate vendere potrete farlo senza problemi.