TABELLE MILLESIMALI A ROMA
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Lo studio tecnico Pratiche Roma è specializzato nella redazione e aggiornamento delle tabelle millesimali.
individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio e alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni.
Le tabelle millesimali rappresentano la misura dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali. Sono inoltre lo strumento tramite il quale avviene la ripartizione delle spese condominiali, e in ultimo sono un parametro (insieme alle teste) a cui si fa riferimento per stabilire i quorum assembleari, costitutivi e deliberativi.
Tabelle millesimali a Roma – Definizione di millesimo
I millesimi rappresentano una “quota” proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare, in rapporto all’intero stabile in cui l’appartamento o l’immobile è ubicato.
Si parla di millesimi per convenzione, in quanto si attribuisce all’intero Condominio il valore ideale di 1.000, e la proprietà di ciascun condomino è espressa con riferimento a tale valore complessivo.
In altre parole, i millesimi sono l’unità di misura della proprietà all’interno di un Condominio. Pertanto, se lo stabile vale, nel suo complesso, 1.000/1.000, ogni appartamento varrà una frazione di 1.000; ad esempio, l’alloggio identificato all’interno uno può valere 44/1.000; l’interno due 110,25/1.000 e così via.
Tutti i valori millesimali confluiscono in apposite tabelle e vengono impiegate per diverse finalità. Ma come si arriva ad attribuire le singole quote in millesimi? Lo vedremo nei paragrafi seguenti.
I punti essenziali:
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Le Tabelle Millesimali a Roma sono un allegato del regolamento di condominio e ne rappresentano lo strumento attuativo più importante. Da esse dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie ma soprattutto le maggioranze assembleari.
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Le Tabelle Millesimali devono essere redatte da un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) che ha le competenze tecniche in quanto si dovrà sempre procedere alle operazioni materiali, quali le misurazioni di tutte le unità immobiliari, e poi alla successiva elaborazione delle tabelle millesimali a Roma.
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La metodologia utilizzata per la redazione delle Tabelle Millesimali Generali (che esprimono le quote sulla proprietà comune) sono stabilite dalla superficie reale delle singole unità immobiliari
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Le superfici possono essere quantificate per l’intera area immobiliare o come è solito fare per singola unità di vano, in quanto ne determina un risultato più preciso in relazione ai coefficienti di destinazione d’uso (appartamenti, negozi, sottotetti, ecc.)
Coefficienti di destinazione:
I coefficienti tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di tutti i vani, calcolando così la superficie virtuale, e sono:Coefficienti di destinazione, di esposizione, di illuminazione, di piano, di prospetto, funzionalità globale, di altezza libra interna e di soggezione.
E’ bene specificare che l’utilizzo dei coefficienti sono arbitrari e dipendono dalla sensibilità del tecnico.
La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico (facendo una proporzione) si giunge alla compilazione della tabella millesimale generale.
Esempio coefficienti di destinazione
Quante tabelle possono essere redatte?
In ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali, quella principale delle tabelle millesimali è normalmente detta “di proprietà generale”, e rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.
Altre tabelle millesimali possono essere poste in essere per l’uso delle proprietà comuni: ad esempio, possono essere riferite alla singola rampa di scale, all’ascensore, all’impianto di riscaldamento centralizzato o il giardino.
Queste tabelle devono considerare sia l’uso di servizi condominiali che la quota di proprietà espressa dalle tabelle millesimali di proprietà.
Le più frequenti nella prassi sono le tabelle millesimali d’uso per la ripartizione delle spese riguardanti scale e ascensore (ove presente). In tal caso si adotta di solito il seguente criterio (indicato come principio dall’Art. 1124 del Codice Civile):la quota è determinata per metà dai millesimi di proprietà e l’altra metà in proporzione all’altezza del piano abitato.
Per ottenere le quote della seconda metà si divide questa per la sommatoria del numero di piani dell’edificio e il risultato si moltiplica per ciascun piano.
Altre tabelle millesimali utilizzate:
- Tabella millesimi riscaldamento;
- Tabella millesimi colonne di carico e scarico acque.
Quando è possibile deliberare la revisione dei millesimi a maggioranza?
Se i millesimi sono errati o vanno aggiornati per via del mutamento delle condizioni dello stabile, anche di una sola proprietà individuale, è possibile modificare le tabelle con una maggioranza più ridotta: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
In particolare ciò è possibile quando:
- le tabelle sono conseguenza di un errore, cioè un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici mediante un ampliamento, o un di un frazionamento con un incremento immobiliare, o una diminuzione delle unità con una fusione o accorpamento immobiliare e con il cambio della destinazione d’uso dell’unità immobiliare.
Le operazioni di revisione delle tabelle millesimali risulta legittima quando viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare, anche di un solo condomino.
In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione.
Questa disciplina vale per qualsiasi tipo di tabella millesimale: sia quelle approvate dai singoli condomini all’atto dell’acquisto dell’appartamento, in sede di firma del rogito (cosiddette tabelle contrattuali), sia a quelle deliberate in assemblea (cosiddette tabelle assembleari), sia a quelle allegate al regolamento di condominio che a quelle consegnate a tutti i partecipanti.
Chiusura di un balcone o di una veranda, è possibile richiedere la revisione dei millesimi?
Secondo la giurisprudenza, la chiusura di un balcone in veranda non è motivo per chiedere la revisione dei millesimi.
Così anche nel caso di collegamento diretto ed interno tra terrazzi sul lastrico e appartamenti dell’ultimo piano dell’edificio.
Il Regolamento di Condominio
Il regolamento di condominio è un documento indispensabile in uno stabile in quanto ne regola la vita. All’interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale. Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
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